Quants anys dura un contracte de lloguer d'habitatge?
Com a mínim 5 anys si el propietari és una persona física, i 7 anys si és una empresa. L'inquilí pot marxar abans, i el contracte es prorroga cada any fins a aquest mínim. Després, si ningú no ho diu (el propietari amb 4 mesos d'antelació i l'inquilí amb 2), s'allarga 3 anys més.
El meu inquilí no paga, què he de fer?
No esperis. Enviem-li un requeriment de pagament fehaciu (burofax), intentem la negociació prèvia obligatòria i, si no paga, presentem una demanda de desnonament que també reclama els rendiments pendents. Si el requeriment es envia com a mínim 30 dies abans de la demanda i no paga, l'inquilí perd la possibilitat d'impedir el desnonament pagant a última hora (irritació).
Quant de temps trigarà un desnonament a Barcelona?
Depèn de la càrrega judicial, de si l'inquilí s'oposa i de si hi ha una situació de vulnerabilitat acreditada pels serveis socials. Normalment són diversos mesos. En la primera consulta et donem una estimació realista del teu cas.
Puc canviar la clau o tallar la llum a un inquilí que no paga?
No. Encara que et demani diners, fer-ho pot constituir un delicte de coaccions i complicar la reclamació. L'única via segura per recuperar l'habitatge és el procediment judicial.
Quina fiança s'ha de pagar i on s'ha de dipositar a Catalunya?
La fiança legal és d'una mensualitat per a l'habitatge i dues per a altres usos. A Catalunya el propietari ha de dipositar-la al INCASÒL. Es poden pactar garanties addicionals de fins a dues mensualitats més en els lloguers d'habitatge.
Quan he de tornar la fiança?
En el termini d'un mes des que lliures les claus. El propietari només pot descomptar rendes pendents o danys que vagin més enllà del desgast normal. Si es retrassa, la quantitat genera interessos. Si no et la retornen, a LEGAL BRUC la reclamem i ens encarreguem dels tràmits.
Em poden pujar el lloguer?
Només si el contracte ho preveu, una vegada a l'any i amb l'índex pactat, dins dels límits legals vigents. Terrassa, Barcelona i bona part de la seva àrea són zones de mercat residencial tensades, i en els nous contractes la renda està limitada. A LEGAL BRUC revisem si la teva renda és legal i t'informem de manera transparent.
Qui paga l'agència immobiliària i les reparacions?
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte de lloguer de l'habitatge corren a càrrec del propietari. Les reparacions necessàries per conservar l'habitatge també les paga el propietari. Les petites reparacions per desgast per l'ús diari, les paga l'inquilí.
Vull marxar abans que acabi el contracte, he de pagar alguna cosa?
Després de 6 mesos pots marxar amb 30 dies d'antelació. Només pagues indemnització si el contracte ho preveu, i com a màxim una mensualitat per cada any que quedi.
Si el propietari ven el pis, ¿haig de marxar?
No, en general el comprador assumeix el contracte i tu continues fins al final del termini. A més, llevat que hagis renunciat al contracte, tens dret preferent a la compra (tanteo i retracte).
Quins defectes constructius puc reclamar i en quin termini?
La Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix tres terminis des de l'entrega de l'obra:
• 10 anys: danys estructurals (fundacions, bigues, forjats, murs de càrrega).
• 3 anys: defectes d'habitabilitat (humitats, filtracions, aïllament tèrmic o acústic, instal·lacions).
• 1 any: defectes de acabat, que reclames al constructor.
Un cop es produeix el dany, tens 2 anys per reclamar.
A qui reclamo: promotora, constructora o arquitecte?
A tots els responsables. La promotora respon sempre davant el comprador, juntament amb l'agent que va causar el defecte (constructor, arquitecte, instal·lador o enginyer). Si el dany és estructural, també respondrem davant l'assegurança de deu anys.
He comprat una vivenda usada amb defectes, puc reclamar?
Sí. Segons el cas, pots reclamar al venedor per defectes ocults o falta de conformitat, i als agents de la construcció si l'edifici està dins dels terminis de garantia. Actua tan bon punt detectis el problema, perquè els terminis són curts.
Els defectes es troben en zones comunes, qui reclama?
La comunitat de propietaris, amb acord de la junta. Si el dany afecta la teva vivenda, també pots reclamar el teu. Assessorem tant a comunitats com a propietaris particulars.
Quines proves necessito?
Fotos i vídeos amb data, les comunicacions amb la promotora i, sobretot, un informe pericial d'un arquitecte o aparejador. A LEGAL BRUC només treballem amb experts de confiança que valoren el defecte i el cost de la seva reparació.
Es pot resoldre sense judici?
Sovint sí. Una reclamació ben documentada i avalada per un informe pericial sol portar a la promotora o a la seva asseguradora a reparar o a pagar. Si no és així, demandem.
Per què revisar un contracte de reclamació de diners abans de signar-lo?
Perquè prevenir és molt més barat que litigar. Detectem clàusules abusives, sancions desproporcionades, terminis poc clars i riscos que no has vist. Et ho expliquem i negociem els canvis.
Què passa si signo un acord i una de les parts s'avalla?
Depèn del tipus d'arres. En les més habituals (penitenciales), si el comprador tira endavant perd el que va entregar, i si el venedor ho fa ha de retornar el doble. Si el contracte no defineix bé el tipus d'arres, pot acabar en litigi. T'ajudem a redactar-lo bé o a reclamar.
Algú em deu diners, com ho reclamo?
Primerament amb un requeriment formal i la intenció de negociació obligatòria. Si no paga i la deute està documentada (factures, contractes, missatges), el procediment de seguiment és la via més ràpida, independentment de la quantitat. Per deutes fins a 2.000 € no és obligatori acudir amb advocat, però també us podem ajudar igualment.
Quant temps tinc per reclamar una deuda a Catalunya?
En general, 10 anys per a les obligacions contractuals, segons el Codi civil de Catalunya. Algunes prescriuen abans: els pagaments periòdics (rentes, quotes) i la responsabilitat extracontractual, als 3 anys. Una demanda efectiva interromp el termini.
Si guanyo el judici, qui paga les despeses?
En general, qui perd totalment paga les despeses de l’altre (advocat i procurador), amb límits legals. Si no has intentat prèviament la negociació obligatòria, el jutge pot tenir-ho en compte a l’hora de decidir les despeses. T’ho expliquem abans de presentar la demanda.
Quants diners costa un advocat civil a LEGAL BRUC?
Depèn del cas. Revisar un contracte no costa el mateix que un litigi. Després de la primera consulta et donem un pressupost escrit i detallat, amb les fases incloses, perquè decideixis amb tota la informació.
